El término ‘colchón de expensas’ se difundió entre las administraciones de edificios en Argentina. Se trata de una reserva de dinero para gastos futuros previsibles, distinta del fondo de reserva formal. Su creación requiere aprobación en asamblea y su uso está regulado por la legislación vigente.
El término “colchón de expensas” comenzó a utilizarse entre las administraciones de edificios en Argentina. Se refiere a una reserva de dinero acumulada en la cuenta del consorcio, administrada para afrontar gastos futuros previsibles, como el cambio de ascensores o la redecoración de áreas comunes.
Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho de la Empresa y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), lo definió como “una reserva de dinero que se va acumulando en la cuenta del consorcio y que es manejado por la administración para responder a gastos futuros previsibles”. Diego Espada, cofundador de Octavo Piso, plataforma de administración de expensas, agregó que su función es “principalmente financiera y operativa: dar liquidez frente a atrasos en los pagos y aumentos de servicios”.
El colchón de expensas se distingue del fondo de reserva. Abatti explicó que “el colchón de expensas es una figura informal; el fondo de reserva, una entidad jurídica formal en la legislación vigente y está contemplado en la mayoría de los Reglamentos de Propiedad Horizontal”. El fondo de reserva se destina a gastos imprevistos y urgentes, mientras que el colchón se orienta a obras futuras o a garantizar liquidez operativa.
Ambas figuras requieren la aprobación de la asamblea de propietarios. Abatti indicó que “en los dos casos, debe contar con la decisión de la Asamblea para autorizar a la administración a recaudarlos mediante expensas extraordinarias, con una finalidad determinada”. El administrador no puede incorporarlos por decisión propia. Espada señaló que el dinero debe estar identificado y contabilizado en la información que reciben los propietarios.
La falta de respaldo económico puede generar problemas financieros. Espada sostuvo que “el principal riesgo es que cualquier desvío relativamente pequeño se transforme rápidamente en una emergencia financiera”. Abatti mencionó que la falta de pago a proveedores o el impago de salarios a encargados puede derivar en juicios contra el consorcio.
La morosidad en las expensas es uno de los motivos para constituir este respaldo. Espada afirmó que “las obligaciones del consorcio no se detienen porque uno o varios propietarios se atrasen”.
La creación del colchón es una decisión de la asamblea. El responsable del pago es el propietario de cada unidad funcional, según Abatti. La distribución entre propietario e inquilino depende del contrato de alquiler y la normativa aplicable. Si la constitución fue aprobada conforme al reglamento, el aporte es obligatorio para los propietarios.
No existe una norma general sobre el monto a acumular. Espada recomendó determinarlo a partir de gastos promedio, nivel de morosidad y compromisos próximos, y sugirió como criterio orientativo un respaldo equivalente a uno o dos meses de gastos. El dinero no utilizado permanece disponible hasta su uso previsto.
Según datos de Octavo Piso, en julio de 2026, el 25% de los edificios analizados (864 de 3454) contaba con un fondo de reserva. En 2025, el porcentaje era levemente superior, en torno al 26% y 27%. Espada indicó que “no estamos frente a un crecimiento sostenido en términos porcentuales, sino ante una práctica que se mantiene relativamente estable”.