Según el Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba, el indicador que mide la proporción de locales desocupados o disponibles aumentó 10,7 puntos porcentuales entre agosto de 2025 y agosto de 2026. El presidente de la entidad, Lucas Péndola, afirmó que la situación económica y el avance del comercio electrónico inciden en el sector.
La vacancia de inmuebles comerciales en Córdoba pasó del 3,1% al 13,8% entre agosto de 2025 y agosto de 2026, según el relevamiento del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba. El indicador, que mide la proporción de locales desocupados o disponibles, aumentó 10,7 puntos porcentuales en un año.
“Sin duda es que este dato que arroja nuestro centro de estadística, del 3.1 al 13.8, que es un número que sin dudas enciende las alarmas en lo que son las propiedades destinadas justamente a la actividad comercial, nos llama la atención”, sostuvo Lucas Péndola, presidente de la entidad.
El dirigente explicó que el relevamiento abarca los inmuebles disponibles en el mercado comercial de toda la provincia y señaló que la situación económica y los cambios en los hábitos de consumo están impactando en el sector.
La vacancia comercial y el impacto de la economía
Péndola remarcó que el mercado inmobiliario no es ajeno al contexto económico del país. “Nuestro mercado no es ajeno a la situación económica que atraviesa el país y lo vemos reflejado no solo en la actividad habitacional, sino en el segmento comercial, bueno, que ha tenido este gran incremento de lo que es justamente la vacancia”, afirmó.
El presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios también vinculó parte de las dificultades con la expansión del comercio electrónico. Según explicó, algunas empresas ya no necesitan contar con un punto de venta al público y trasladan sus operaciones a depósitos o viviendas sin atención presencial.
“Ahora, sin dudas que acá hay una serie de factores que juegan un papel fundamental, como bien decías recién, el crecimiento del e-commerce hace que muchas empresas o pequeñas empresas no tengan la necesidad de tener punto de venta al público”, detalló.
A esa transformación se suman, de acuerdo con su análisis, las dificultades que enfrentan los comerciantes para afrontar los costos fijos. “Vemos que a muchos comerciantes les cuesta cuando llegan las obligaciones contractuales, los primeros días del mes, no sólo lo que representa pagar un alquiler, sino lo que representa pagar los servicios, pagar los impuestos”, señaló.
Péndola aclaró que el indicador de vacancia no mide directamente las ventas ni la actividad económica de los comercios. “A mí siempre me gusta aclarar que nosotros hablamos de inmuebles, no hablamos de la actividad comercial”, puntualizó.
Los locales tardan más en volver a ocuparse
El aumento de la vacancia también se refleja en los tiempos que transcurren entre la salida de un inquilino y el ingreso de otro. Según Péndola, en algunos puntos de la ciudad de Córdoba el período de rotación de los locales comerciales se extendió de 30 días a entre 90 y 120 días.
“Estamos viendo periodos de rotación en locales comerciales de hasta 90 días, y ya si hablamos en lo que son galerías comerciales, estamos hablando periodos de rotación hasta 150 días”, explicó.
El dirigente recordó que, años atrás, en Córdoba se había extendido la práctica del llamado “precio llave”, mediante la cual quienes ingresaban a determinados locales debían pagarle una suma al inquilino saliente para quedarse con un punto comercial. “Eso dejó de existir”, afirmó.
Para Péndola, las galerías comerciales enfrentan un desafío particular frente a las nuevas formas de consumo. “Creo que las galerías comerciales hoy en Córdoba están viviendo, si no se reconfiguran, no se adaptan a las nuevas formas de consumo y a los nuevos justamente hábitos que hoy está llevando la gente, creo que el incremento o el índice que viene determinando que mes a mes aumenta la vacancia en galerías comerciales se va a seguir consolidando”, advirtió.
En ese contexto, el presidente del Colegio Profesional de Inmobiliarios planteó que la evolución del indicador requiere atención. “Estamos con una situación de alerta, porque los números sin duda son los que nos han sorprendido, pero creemos que si no hay políticas que acompañen justamente la actividad comercial, estos números van a seguir creciendo”, sostuvo.
Más viviendas disponibles para alquilar
En el segmento habitacional, el relevamiento también registró un aumento de la vacancia. En agosto, el indicador llegó al 5,5%, frente al 3,7% de agosto de 2025.
Péndola explicó que el mercado de alquileres atraviesa una transformación respecto de la situación que se observaba en 2023. “Parece allá lejano en el tiempo, pero fue el famoso día que se derogó la ley de alquileres, hoy llevamos dos años y medio post derogación de la ley, y debo decir que tenemos una oferta muy por encima de la demanda”, señaló.
El dirigente destacó que actualmente existen inmuebles disponibles en distintos puntos de la ciudad y de la provincia de Córdoba. “Hoy tenemos disponibilidad en todos los puntos de la ciudad y lo cual hace que el inquilino que esté enfrentando la búsqueda de un inmueble, en este momento no solamente tenga la posibilidad de elegir el lugar donde va a vivir, o lo que vaya a alquilar, sino que tiene la posibilidad de elegir precio”, explicó.
Según su análisis, el aumento de la oferta genera una mayor competencia entre los propietarios y amplía el margen de negociación de quienes buscan una vivienda.
Los propietarios negocian y bajan los valores
El escenario de mayor disponibilidad también modificó la posición de los dueños de inmuebles. “Están bajando los precios, estamos viendo propietarios mucho más abiertos a la hora de negociar”, afirmó Péndola.
El dirigente explicó que mantener una propiedad vacía implica afrontar gastos mensuales, incluso cuando no genera ingresos. “Hoy tener un inmueble vacío y ocioso en el mercado significa tener que afrontar todos los meses lo que son los gastos comunes, lo que son los servicios y lo que son los impuestos”, detalló.
Como ejemplo, mencionó el mercado de Nueva Córdoba, donde existe una fuerte demanda vinculada con estudiantes. Según indicó, un departamento de un dormitorio y 44 metros cuadrados se alquila actualmente por entre 550.000 y 600.000 pesos, mientras que en diciembre de 2023 el valor de un inmueble similar no bajaba de 750.000 pesos.
“Ahí tenemos un claro ejemplo que los precios se han equiparado para abajo y que hoy vemos muchos propietarios bajando los precios de los alquileres con tal de que el mercado convalide los valores y esos inmuebles se terminen alquilando”, sostuvo.
De esta manera, el mercado inmobiliario cordobés presenta comportamientos diferenciados: mientras la vacancia comercial se multiplicó en un año y los locales tardan más en ocuparse, el segmento habitacional cuenta con una oferta más amplia y mayores posibilidades de negociación para los inquilinos.
Entrevista realizada en el programa de radio «6 en Punto» con Julio Kloppenburg.