El Ministerio de Economía anunció que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses destinará dos billones de pesos para fondear a los bancos y ampliar la oferta de préstamos hipotecarios destinados a la compra de primera vivienda.
Este miércoles, el ministro de Economía, Luis Caputo, anunció que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses destinará dos billones de pesos (equivalentes a unos US$1500 millones) para fondear a los bancos y ampliar la oferta de créditos hipotecarios. La medida se da en un contexto en el que el mercado hipotecario mostró una desaceleración durante la segunda mitad de 2025.
Según datos del sector, en 2025 se otorgaron alrededor de 44.000 créditos hipotecarios en el país. En los primeros siete meses de 2026 se concretaron 14.715 préstamos, un 39% menos que los 24.271 registrados en el mismo período del año anterior. De mantenerse el ritmo actual, el año cerraría con cerca de 30.000 operaciones.
El programa anunciado por Caputo podría generar entre 15.000 y 20.000 préstamos adicionales. “Se podrían financiar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias”, estimó el funcionario durante la conferencia de prensa. Esto representaría un volumen equivalente a más de la mitad de los créditos proyectados para todo 2026.
Cómo funcionará la medida
El FGS no otorgará los créditos directamente, sino que colocará los dos billones de pesos mediante licitaciones de plazos fijos en entidades financieras. Los bancos que accedan a esos fondos deberán transformarlos en hipotecas bajo condiciones específicas.
“Cada licitación será por $200.000 millones y ninguna entidad podrá quedarse con más del 20% de los recursos ofrecidos. Esto significa que cada banco podrá adjudicarse como máximo $40.000 millones por licitación”, explicó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de la consultora Empiria. Con un programa total de dos billones de pesos, el esquema permitiría realizar el equivalente a 10 licitaciones; la frecuencia de las mismas aún no fue especificada.
El programa comenzará a licitar fondos desde la semana próxima y ofrecerá dos alternativas de fondeo: depósitos a un año con una tasa mínima de UVA +2,5%, y depósitos a cinco años con UVA +4,5%. Los bancos competirán por esos recursos ofreciendo la tasa que pagarán al FGS. Cuanto mayor sea la tasa ofrecida, mayores serán las posibilidades de adjudicarse los fondos. Sin embargo, existe una condición: los créditos hipotecarios originados con ese dinero no podrán tener una tasa superior a UVA +7,5%.
Actualmente, las tasas de los créditos hipotecarios varían según la entidad. Por ejemplo, el Banco Nación ofrece una tasa de 6,7% (UVA +6,7%), mientras que Banco Ciudad y BBVA tienen tasas de UVA +7,5%; el ICBC ronda el 6,9% y algunos bancos municipales y provinciales, como el de Rosario o Neuquén, se encuentran por debajo de esos niveles. El resto de las entidades ofrecen líneas por encima del 7,5%.
Aquellos bancos que hoy cobran tasas superiores a UVA +7,5% y quieran acceder al fondeo del FGS deberán ofrecer los préstamos realizados con esos recursos a una tasa menor que la actual. Esto generaría cuotas iniciales e ingresos necesarios más bajos para los solicitantes.
Según informó LA NACION, algunas entidades ya anticiparon que participarán en las licitaciones porque el esquema representa una alternativa de fondeo atractiva. Sin embargo, también señalaron que la disponibilidad de dinero no resuelve por sí sola el problema. “Del otro lado hay una demanda que necesita previsibilidad de sus ingresos, estabilidad laboral para poder acceder”, indicaron.
Desde una de las entidades afirmaron que este anuncio “no elimina por completo el descalce de plazos, porque una hipoteca sigue teniendo una duración considerablemente mayor que ese fondeo previsto, pero lo reduce significativamente y, sobre todo, crea una fuente previsible de fondeo real de mediano plazo”. Y añadieron que “es un paso favorable dentro de un proceso más amplio de profundización financiera”.
El problema del descalce de plazos
La iniciativa apunta al denominado descalce de plazos: los bancos reciben la mayoría de sus depósitos a corto plazo (uno, dos o tres meses) y, con esos recursos, deben financiar viviendas a 20, 25 o 30 años. Esa diferencia dificulta sostener un mercado hipotecario de gran escala.
“Es una muy buena noticia para el sector porque encara un problema que es el descalce de plazos de los bancos”, afirmó Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima. “Que el FGS genere un depósito a uno o cinco años promueve liquidez y permite que los bancos puedan otorgar créditos”, agregó.
Condiciones de los nuevos créditos
Según el anuncio oficial, los créditos que se otorguen bajo este programa tendrán las siguientes condiciones:
- La tasa no puede ser superior a UVA +7,5%.
- Los préstamos deberán otorgarse por un mínimo de 15 años.
- Podrán financiar la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
- Tendrán un monto máximo de 150.000 UVA (unos US$200.000).
Durante 2026, el mercado inmobiliario logró sostener un nivel similar al de 2025 en compraventas, aunque con aproximadamente 40% menos de créditos que un año atrás. De concretarse la medida, el volumen total de operaciones superaría al del año anterior.
“Esos 17.000 créditos esperados, o los que fueran, tienen un impacto multiplicador en el mercado inmobiliario porque por cada crédito hay dos o tres operaciones más”, explicó Achával. Esto ocurre cuando el vendedor de una propiedad utiliza los fondos para adquirir otra vivienda, generando una cadena de operaciones. “Si se llegase a sumar, aunque sea la mitad de lo que dijo Caputo, el impacto es importante”, agregó.
Ejemplo de cuota e ingresos requeridos
Durante la presentación, Caputo utilizó un ejemplo concreto: para una propiedad valuada en US$106.667, planteó una financiación del 75%, con un préstamo de $120,92 millones, a 25 años y una tasa de UVA +7%. En ese caso, la cuota inicial sería de $865.098 mensuales y el ingreso neto requerido para el grupo familiar alcanzaría los $3.460.391 por mes, considerando que la cuota no supere el 25% de los ingresos.
Este ejemplo muestra que, incluso con tasas más bajas, el nivel de ingresos requerido sigue siendo elevado para un solo solicitante, por lo que muchos potenciales tomadores deberán sumar los salarios de una pareja o de otros integrantes del grupo familiar para calificar.
Reacciones del sector
“Es la salida más ágil de las posibles”, dijo González Rouco. El economista consideró que el salto estructural llegará cuando los bancos puedan securitizar las carteras hipotecarias, es decir, transformar los créditos de largo plazo en títulos vendibles a inversores. Eso permitiría que las entidades liberen liquidez y vuelvan a prestar. “Una vez que esto se termine, volvemos para atrás. No cambia el sistema a futuro”, advirtió. Para él, el programa es una herramienta de transición que puede permitir a los bancos armar una nueva cartera de créditos a tasas cercanas al 7%, que luego pueda securitizarse.
“Es una gota en el océano, pero en los números que maneja la Argentina es un incremento importante que puede empezar a dinamizar el mercado”, afirmó Juan Manuel Tapiola, CEO y fundador de la desarrolladora Spazios. Tapiola consideró que UVA +7,5% es una tasa adecuada para los tomadores, aunque planteó cuestionamientos sobre el diseño del mecanismo. Por un lado, observó que el techo a la tasa de los créditos limita cuánto podrán ofrecer los bancos en las licitaciones por los depósitos del FGS, ya que a partir de determinado costo de fondeo dejaría de ser rentable tomar el dinero si no pueden prestarlo a más de UVA +7,5%. Esto podría limitar la rentabilidad del propio FGS. Su segundo cuestionamiento tiene que ver con el origen de los fondos: consideró que una solución de largo plazo debería apoyarse en fondos genuinos del mercado de capitales. “Lo demás son buenas noticias. Ahora falta que los bancos se prendan en esto y estén dispuestos a tomar estos plazos fijos”, resumió.
Entre los desarrolladores, también se espera un paso adicional: financiar la construcción de viviendas, ya que el crédito hipotecario se concentra en viviendas terminadas. “Vemos muy bien la medida. Está en línea con lo que hace tiempo venimos reclamando. En el tiempo podrá mejorarse con hipotecas divisibles”, afirmó Damián Tabakman, presidente de la CEDU+AEV. González Rouco coincidió: “Esto es un primer paso. Espero que los próximos vayan en la línea del financiamiento al pozo”.
Según el Gobierno, se busca complementar esa limitación con otra medida anunciada recientemente: permitir que los bancos utilicen hasta 15% de sus depósitos en dólares para otorgar préstamos a personas jurídicas, lo que impacta en el financiamiento para desarrolladores. La estrategia busca actuar simultáneamente sobre el crédito para la construcción y el crédito para la compra de viviendas.
La dimensión final del programa dependerá, como resumió González Rouco, de una variable decisiva: no solo cuánto dinero se pone, sino qué tan rápido logra transformarse en hipotecas.