Un reciente relevamiento del mercado inmobiliario mostró que los precios ya sea para la venta como alquiler de propiedades –departamentos y casas- se mantuvieron prácticamente estables en el último mes, e inclusive en el caso de casas en venta los valores se redujeron a precios corrientes medidos contra un mes atrás y contra el mismo mes (diciembre) del año anterior. Este 2024, los precios de las viviendas subieron mucho menos que los demás precios de la economía, esto da cuenta de una reactivación de la oferta de propiedades que no es acompañada por igual suba en la demanda, afectada por la grave crisis de ingresos.
Los precios de venta de departamentos en el Amba apenas se movieron en el último mes, según los datos de este relevamiento aumentaron 1,2 por ciento en CABA, un 0,6 por ciento en Gran Buenos Aires (GBA) Norte, 1 por ciento en GBA Sur y 0,9 por ciento en GBA. Si la inflación proyectada para diciembre oscila entre 2,4 y 3 por ciento según distintas estimaciones privadas, esto da cuenta de una caída del precio medido en moneda constante.
Los valores promedio de venta para cada zona son 2.483 dólares por metro cuadrado en CABA, lo cual arroja cerca de 125.000 dólares en el caso de un departamento de 50 metros cuadrados. En GBA Norte el promedio es de 2.049 dólares por metro cuadrado, levemente inferior a los valores en el centro porteño. En GBA Oeste, en tanto, se maneja un precio de 1.476 dólares por metro cuadrado, lo cual arroja un valor promedio de 73.800 dólares para un departamento de 50 metros cuadrados. Estos precios son similares a los de GBA Sur, en torno a 1.537 dólares el metro cuadrado. Es un detalle no menor que estos precios estén expresados en moneda extranjera, habla de la colisión típica entre el interés inmobiliario como vivienda o como activo financiero.
De hecho luego del blanqueo impulsado por el Gobierno se especuló con un repunte en la demanda de departamentos y casas para comprar, que no parece haberse traducido en mayores precios para las operaciones. En el segmento de las casas los precios también crecieron en el último mes por debajo de la inflación: 0,3 por ciento en CABA, un 0,6 por ciento en GBA Norte, 1 por ciento en GBA Oeste y 0,8 en GBA Sur.
Así, se obtienen valores promedio de venta por metro cuadrado de 1.306 dólares en CABA (esto es por debajo del valor de un departamento), 833 dólares en GBA Norte, 687 en GBA Oeste y 649 en GBA Sur. Comparados con diciembre de 2023, el valor promedio de la venta de casas cayó en moneda corriente un 4,6 por ciento.
En el caso de los departamentos si se compara contra diciembre de 2023, arroja un aumento promedio de 7 por ciento, muy por debajo de la inflación que en promedio se ubicaría en 120 por ciento en el mes según consultoras.
Las zonas más visitadas para la venta fueron Caballito en CABA, Vicente López en GBA Norte, La Plata en GBA Sur y La Matanza en GBA Oeste.
Alquileres
En noviembre, el precio para alquilar un departamento en Amba subió 2 por ciento mensual promedio, esto es por debajo de la inflación proyectada para el mes que oscila entre 2,4 y 3 por ciento según consultoras. En detalle, de acuerdo al relevamiento realizado en conjunto por la Universidad de San Andrés (Udesa) y Mercado Libre se apreciaron aumentos de 1,8 por ciento mensual en CABA, un 2,5 por ciento en GBA Norte, un 2,9 por ciento en GBA Oeste y 3,5 por ciento en GBA Sur. Siendo esta última la de mayor suba de precios.
En promedio, por metro cuadrado se habla de valores de 12.000 pesos en CABA, es decir la friolera de 600.000 pesos de alquiler para un departamento de 50 metros cuadrados. En GBA Norte el precio por metro cuadrado se apunta en 10.784 pesos. En GBA Oeste 8.182 pesos por metro cuadrado, es decir 400.000 pesos por mes para un departamento de 50 metros cuadrados. Y en GBA Sur asciende a 8.276 pesos por metro cuadrado.
Las variaciones de precios para alquilar una casa oscilaron en niveles semejantes, un 2,1 por ciento mensual. En CABA ascendieron 5,6 por ciento, en GBA Norte 0,9 por ciento, en GBA Oeste 0,1 por ciento y en GBA Sur 3,8 por ciento contra noviembre de 2024. “En diciembre de 2024, el mercado de departamentos se encuentra al alza en CABA y GBA Sur, desde agosto de 2023 y mayo de 2024, respectivamente. Mientras que se encuentra neutro en GBA Norte y Oeste desde noviembre de 2024”, detalla el informe.
Los valores promedio por metro cuadrado, en pesos, se ubicaron en 9.500 para el caso de CABA (también inferior al valor de alquiler un departamento), 6.061 pesos para las casas en GBA Norte, 5.004 pesos para GBA Oeste y 4.542 para GBA Sur.
Tanto en departamentos como en casas se observan variaciones interanuales en el precio por metro cuadrado inferiores a la inflación entre puntas, en el caso de departamentos del 39,3 por ciento en CABA, de 43,2 por ciento en GBA Norte, de 92,4 por ciento en GBA Zona Sur y 101,3 por ciento en GBA Oeste. En casas, los precios corrientes registraron variaciones del 32 por ciento en GBA Norte, de 74,7 por ciento en GBA Sur, del 88,2 por ciento en GBA Oeste y 73 por ciento en CABA.
A comienzos de año se reanudó el debate por la Ley de Alquileres que el Gobierno derogó buscando desregular también este mercado y devolviendo, según las cámaras empresarias, oferta al sector. Sin embargo lo que se observa es una parálisis en la demanda tanto para la compra como alquiler, asociada a la grave crisis de ingresos que vive la población.